规范不动产登记管理 北京整治平房住宅拆分炒卖

针对北京二手房交易中出现个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委日前会同市规划国土委研究出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》，对住宅平房改扩建项目规划审批管理和住宅（含平房）不动产登记管理严格规范，提出5项具体措施，以避免平房住宅被拆分炒卖。

去年，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，北京叫停了已取得不动产所有权的住宅房产拆分测绘成果审核和不动产权利拆分登记，坚决遏制炒房行为，取得了积极成效。《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》是在对此类现象产生的历史根源分析并深入总结前期管控成效的基础上出台的。

为避免平房住宅被拆分售卖，《通知》规定，新建住宅平房明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房要“原位置、原规模、原高度、原用途”；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批，不再明确间数；严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的，其不动产登记单元不得拆分。

按照一般操作流程，平房住宅在新建、翻建、扩建、改建前需要对相关规划审批并测绘，之后才能办理“房本”（即不动产证）。新规中在审批和不动产登记环节中要求“不再明确或注记间数”，从源头上堵住了“拆分”的漏洞。

《通知》规定，对自然状况与原不动产登记信息不一致的住宅平房，未取得新规划许可或与新的规划许可证不一致的，将不予办理测绘成果审核。如果办不了测绘成果审核，也就无法办理“房本”。

当然，针对实际交易中的特殊情形，《通知》也明确了住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。此前已受理的不动产登记申请按原规定办理。

“新规是继续严格落实‘房住不炒’定位的一份政策性文件，彰显了政府对炒房行为的‘零容忍’。”北京大学法学院教授楼建波表示，个别住宅拆分炒卖现象主要是2008年《北京市房屋登记办法》出台前，没有明确规定房屋登记的最小单元，因此出现了数套（间）住房在一个房本上登记成同一房号、坐落但通过拆分售卖此类房屋获利的情况，扰乱了市场秩序。

楼建波说，去年北京市住建、规划部门已经及时叫停了此类行为，同时通过制定政策措施进一步规范住宅拆分管理，保护老百姓正常交易权益，也有利于对北京古都风貌的保护。